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Quand puis-je résilier mon bail commercial ?

Quand puis-je résilier mon bail commercial ?

Authors : Antoine MATHIEU, Céline PEREZ
Published on : 31/08/2021 31 August Aug 08 2021
Ten Info / Droit des affaires

Un bail commercial ne peut pas être résilié à tout moment et sans formalisme particulier. Afin d’éviter toute déconvenue, notamment financière, il est nécessaire d’être attentif aux modalités de résiliation.

Que vous soyez bailleur ou locataire, vous pouvez légitimement vous interroger sur les conditions de résiliation de votre bail commercial. Attention : les baux commerciaux étant soumis à un statut strictement encadré, il est important d’avoir quelques repères. 

La faculté de résiliation triennale (tous les 3 ans) 

Dans le cadre d’un bail commercial classique dit « 3-6-9 », le locataire a la possibilité de résilier le bail commercial en donnant congé à son bailleur à la fin de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les trois ans. Côté bailleur, ce dernier ne peut donner congé à la fin de chaque période triennale que sous certains motifs strictement limités, concernant pour l’essentiel des travaux d’envergure à effectuer sur l’immeuble loué. 

Dans les deux cas, le congé doit être donné au moins six mois avant l’expiration d’une période triennale. Il doit respecter des formes particulières.  

Hormis quelques exceptions, il est impossible pour les parties de conférer une durée ferme de neuf ans au bail, remettant en cause cette faculté de résiliation triennale ou d’assortir cette faculté au versement d’une indemnité de résiliation. 

À noter : Par dérogation, si le locataire souhaite partir à la retraite ou bénéficie désormais d’une pension d’invalidité, il peut donner congé à tout moment en cours de bail. 

Au-delà du délai de neuf ans 

Certains baux sont conclus pour une durée supérieure à neuf ans et des baux « 3-6-9 » peuvent être tacitement reconduits à l’issue de neuf années. Au-delà du délai de neuf ans, il n’est pas obligatoire d’attendre trois ans pour résilier le bail. Mais il reste nécessaire de délivrer congé au moins six mois à l’avance. Attention, la résiliation ne pourra dans tous les cas prendre effet qu’à la fin d’un trimestre civil. 

Astuce : il est judicieux de faire coïncider la date de résiliation avec la fin d’un trimestre civil. 

En présence d’une clause résolutoire 

Dans la plupart des baux commerciaux est insérée une clause permettant de résilier de plein droit le bail en cas de manquement du locataire à une de ses obligations, par exemple le paiement du loyer.
 
La mise en œuvre de cette clause résolutoire répond à un formalisme précis et nécessite de faire délivrer au préalable, par huissier, un commandement, à savoir un acte informant le locataire des infractions reprochées et du fait que le bailleur entend résoudre le bail dans un délai d’un mois si le locataire ne remédie pas au manquement invoqué. 

Cette clause est très efficace, le juge ne disposant d’aucun pouvoir d’appréciation, il ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire. Un soin particulier doit cependant être apporté à la rédaction de cette clause. 

Vous avez besoin d’assistance et conseils pour la rédaction de votre bail commercial, pour sa négociation ou son renouvellement ? Vous êtes en litige avec votre bailleur ou locataire concernant l’application du bail ? N’hésitez pas à nous contacter. 

Antoine MATHIEU - Elève-avocat
Juriste - Droit commercial 

Céline PEREZ - Avocate associée 
Droit commercial
cperez@tenfrance.com
05 49 55 78 65  
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